La garantie légale des vices cachés peut-elle durer indéfiniment ?

La garantie des vices cachés est-elle éternelle ? - Cour de cassation, 1er octobre 2020

Les garanties légales du Code civil français et les délais qui les accompagnent font parfois, à tort ou à raison, figure d’épouvantail auprès des vendeurs étrangers désireux de s’implanter sur le marché français. 

Durée de la garantie des vices cachés

En particulier, la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du Code civil est synonyme d’incertitudes chez les vendeurs, en particulier lorsque le bien vendu est particulièrement onéreux et sa fabrication complexe. On pense par exemple aux machines-outils, fleurons de l’exportation allemande, où l’électronique et l’informatique sont désormais totalement intégrés et dont les prix peuvent atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. 

Cette crainte, loin d’être irrationnelle, est due aux termes de l’article 1648 du Code civil, selon lequel : 

« L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Ainsi, en théorie, si l’acheteur découvre un vice dix, vingt, trente ou même soixante-dix ans après son achat, il disposera de deux années pour actionner la garantie légale des vices cachés. Une telle perspective parait d’autant plus inquiétante du point de vue du vendeur qu’il s’agit d’une garantie d’ordre public, qu’il n’est donc pas possible d’exclure dans le contrat de vente.

Certains juristes ont tenté de rassurer les investisseurs en affirmant qu’à partir d’un certain temps les défauts seraient considérés comme de l’usure. Mais en l’absence de jurisprudence, l’insécurité juridique demeurait.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 1er octobre 2020 (n°19-16.986), a enfin pris position.

Une action intentée quarante ans après la vente

Deux bungalows réunis en un seul immeuble ont été acquis en 1970, puis revendus à plusieurs reprises. Plus de quarante ans plus tard, en 2011, grâce à une expertise amiable, la dernière acheteuse fait la découverte de vices cachés. Elle a alors assigné l’ensemble des vendeurs successifs en garantie des vices cachés.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté sa demande sur le fondement de l’article 2232 alinéa 1er du Code civil, selon lequel :

« Le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit ». 

Selon la Cour d’appel, le droit commençait à naître le jour du contrat, et l’action était donc largement prescrite.

L’acheteuse, estimant au contraire, comme d’ailleurs la plupart des juristes, que le droit d’intenter une action en garantie naissait, selon les termes de l’article 1641, « à compter de la découverte du vice » et donc en l’espèce en 2011, a formé un pourvoi en cassation.

Un problème de sécurité juridique

La Cour de cassation, par un arrêt empreint de bon sens, a sondé l’esprit de la loi et jugé que :

« le législateur a, dans un souci de sécurité juridique, en contrepartie d’un point de départ ‘glissant’ pour l’exercice de l’action, enserré l’exercice du droit dans un délai fixé à vingt ans ».

En toute logique, dans l’esprit du législateur, le point de départ « glissant » pour assigner en garantie des vices cachés est non pas la découverte du vice, mais la signature du contrat.

Premièrement, la motivation de cet arrêt est rassurante pour les juristes auxquels les délais de prescription de l’action en garantie des vices cachés avait causé des migraines : le fait que la Cour de cassation doive rechercher quelle était la volonté du législateur démontre que la loi en question n’est pas rédigée de manière limpide. 

Surtout, cet arrêt vient apporter une dose salutaire de sécurité juridique - même si nombreux seront ceux qui estimeront ce délai de vingt ans comme beaucoup trop long, là où d’autres systèmes juridiques garantissent les vices, par exemple, pendant deux ans à compter de la signature du contrat.

Non rétroactivité de la loi

Cependant, la Cour de cassation ne s’est pas arrêtée là dans son raisonnement.

L’article 2232 du Code civil ayant été introduit par la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, il ne saurait s’appliquer de manière rétroactive aux contrats passés avant cette date.

En cassant l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence sur ce fondement (et il ne pouvait en être autrement), la Cour de cassation crée un double régime : tandis que l’acheteur ayant conclu le contrat de vente avant le 17 juin 2008 pourra assigner le vendeur en garantie des vices cachés ad vitam aeternam, la personne ayant acheté après cette date ne pourra plus agir contre le vendeur si elle découvre le vice plus de vingt ans après l’achat.

Ce problème étant résolu, gageons que la Cour de cassation clarifie d’autres points en matière de garanties légales : à quand l’harmonisation des critères d’application des garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, qui font actuellement l’objet d’une approche casuistique incompréhensible et contradictoire ?